小區物業管理的核心問題

      物業服務行業發展是商品房市場化的產物,中華人民共和國成立之初，住房是政府分配的，還有專門機構負責管理這些房子。這種方式保障了公平，但是損失了效率。改革開放之后，為了解決人民日益增長的物質文化需要與落后生產力之間的矛盾，我國引入了效率的市場化運作方式。住房制度改革也堅持市場化方向，商品房社區成為了一種新的城市社會空間。

伴隨商品房市場化，物業服務行業應運而生。物業管理矛盾的根本原因是市場化不徹底

共有部位產權不明晰是物業管理矛盾的根本。

一些開發商在售賣房屋過程中，憑借賣方優勢，通過格式條款把屬于業主共有部分的收益權予以保留。開發商通過承接查驗，移交給自己前期物業服務企業管理，物業服務企業利用管理共有部分的便利，占有公共配套設施租金。

明晰產權是市場化的基礎和前提，在小區共有部分權屬未登記的情況下，小區共有部分收益糾紛無法理順。

物業費缺乏市場彈性是矛盾的核心。

物業服務行業市場調價機制缺失，導致物業服務合同簽訂難、解除難、終止難。物業管理費缺乏彈性，不能隨著市場需求調節，物業服務陷入低質劣價惡性循環，嚴重損傷了業主的獲得感、滿足感和幸福感，這是矛盾多發的主要原因。

物業管理市場甲方主體缺位是矛盾的集中體現。

業主大會法律地位不明確，無法開設賬戶，物業費、共有部分收益等業主共有資金只能通過物業服務企業賬戶收支，沒有平等主體地位，沒有更換物業服務企業的自主權。同時，業主大會及業主委員會有法定決策執行權利，卻不承擔法律責任，游離于各方監管之外，導致部分業主委員會亂作為。須明確權利義務，加強業主大會規范化管理，通過增加信息透明度加強監督，讓業主委員會執行業主大會決定，不越位、不錯位。

小區公共服務缺失是市場化不徹底的表現。

一是表現在政府監管不進小區。物業小區是城市基本單元，物業管理已成為城市管理的重要組成部分，物業服務企業按照合同約定管理物業小區，為廣大居民提供必需的服務。但是，如果相應的政府主管部門監管不進小區，安全管理、違建管理、噪音管理、排水管理等都是物業服務企業不能承受之重。

二是表現在公共事業不進小區。如果供水、排水、供電等公共事業的市政專營單位將物業小區內的事務都交給物業服務企業，在增加了物業服務企業負擔的同時，也給不良物業服務企業提供了尋租空間，可能會激化物業服務企業與業主的矛盾。

主動承擔

凡是本案場業主反饋的問題，都跟物業有關；凡是在案場工作的物業人員，都有責任去解決本案場的問題，不管是地產、各施工方、景觀、水電還是其他的所有的問題。做物業沒有退路，不但需要主動服務，更需要主動承擔起物業工作中所需要解決問題的責任和協調問題的責任，工作中遇到問題，解決問題，問題解決了路也就通了。做物業，就要破釜沉舟！

責任到人

網格化管理，責任到人。工作安排下去不重要，重要的是要有結果，而且是要有達到預期的良好結果。對每一個工作區域，每一件工作，明確責任人，公司執行的樓管制就很有效果。臨時性安排的工作，要求各班組負責人在完成后拍照發到微信群，告知完成情況，du絕杳無音信。

持續提升

沒有最 好，只有更好。無論是直觀的小區衛生、秩序形象、客戶服務、快遞收發還是間接的設備管理，都不能僅僅滿足于現狀，表做好了，里也要做好。

業主對物業服務的要求，標準都在不斷提高，我們能做的就是把客戶走訪落到實處，不斷的了解業主需求，及時滿足、超越業主需求，使物業服務不斷的上一個臺階、再上一個臺階。

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